最新！70城房价公布！稳楼市政策效果怎么样？（这样也行？）70城房价普跌，

根据统计局新一代正式发布的统计数据，2022年11月末，各线卫星城商品房零售产品价格环比上升，第一线卫星城环比跌幅回落、二三线卫星城环比上涨势头趋缓。

70个大中卫星城中，增建商品房零售产品价格环比上升卫星城有51个，比上月减少7个；二手住宅零售产品价格环比上升卫星城有62个，个数与上月相同。

广东省城沙尔霍罗德区廉租房经济政策研究中心首席研究员姚学甲则表示，11月末，70城新楼物价成分股环比上涨0.2%，比上月减缩了0.2个百分点，也是三季度以来环比跌幅首度减缩。同时，新楼产品价格环比上涨卫星城从58个，上升到51个，三季度以来首度上升。

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消费市场预期修复 楼价跌幅减缩

对于“11月末全国70个卫星城增建商品房物价成分股环比跌幅为-0.2%，环比跌幅为-2.3%”，链家研究院智库中心研究总监严鹏程认为，和此前楼价成分股跌幅不断扩大的判断相比，此次跌幅减缩的信号值得关注。“这表明人民银行和银保监会正式发布的《关于做好当前金融全力支持房地产业消费市场平稳身心健康发展工作的通知》以及聚焦信贷全力支持、债券和放开股权的‘三箭’齐发，客观上消费市场已经对地产商的消费市场预期有了积极主动修正。”他预测。

分区域看，11月末楼价成分股环比上涨的卫星城数目略有激增，从10月末的10个增加为16个。严鹏程则表示，过去一段时间里楼价一度呈现“跌跌不休”的市场走势，而目前此类市场走势略有遏止和改变。“上涨卫星城数目激增，背后源于地产商定价策略在调整，也有助于引导消费市场消费市场预期的变化。”他谈到，这也表明各类稳房价经济政策是有效的。目前楼价触底的动力，不是房屋销售统计数据的推升，而是地产商资金情况明显改善。

在姚学甲看来，11月楼价跌幅减缩的主要原因主要包括三个方面：一是保交楼加速，消费市场对期房的接受程度转好；二是地产商流动性开始缓解；三是消费市场需求端纾困力度加大，对明显改善性消费市场需求的释放和消费市场预期有推升效应，这对楼价的稳定有效用。

“上周，经济政策开始全面性加码，既有供应端纾困，也有消费市场需求端激励。”姚学甲预测，从供应端来看，“三支箭”积极主动明显改善地产商流动性，针对民企的股权融资也在全面性纾困，保交楼全面性加速。若流动性转好，消费市场对地产商层面的消费市场预期转好，地产商降价打折的消费市场预期就会大别列兹尼区，楼价成分股上涨的情况就会转好；从消费市场需求端来看，主要包括降低按揭利率，领涨板块卫星城启动“宽式不刘振冬”的首套房认定标准，调整和退出限牌经济政策、鼓励地产商降价促销等等，也会利空地产商Caroni股权融资，提高造血功能，利空产品价格稳定。

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关注买房人和明显改善型消费市场需求

对于产品价格跌幅减缩，以及领涨板块卫星城的销量保持稳定，姚学甲认为“买房人、明显改善型购房者会在一定的焦虑价钱入市”。他预测，由于长三角沪二手楼价跌幅较大，广州上涨0.3%，广州上涨0.5%、上海上涨0.5%，拖累了第一线卫星城跌幅继续不断扩大，与商品房的态势非常相似。但二手楼价快速上涨后，锯盖鱼了部分消费市场需求的焦虑价钱。即便是广州跌幅较大，上周成交交易量也升到了2000套以上。

实际上，满足买房人、明显改善型消费市场需求正是稳房价的关键。就在近日正式发布的《不断扩大内需战略规划行动计划（2022-2035年）》（以下简称《行动计划》）中，再度强调了要坚持“房子是用以住的、不是用以炒的”定位，并明确“全力支持居民合理自住消费市场需求，遏止投资投机性消费市场需求”。由此可见，在这一趋势下，房价的身心健康发展依然不能偏离真实的买房人和明显改善型消费市场需求。

严鹏程则表示，房地产业内需的保证要有更广的视角和更细的分类。例如，从消费市场化改革和保证类的角度，可区分为消费市场化改革领域和保证性租赁廉租房、共有产权廉租房等内容。从消费市场需求的阶段划分，主要包括了购房消费市场需求和房后消费市场需求，主要包括《行动计划》提及的养老居住消费市场需求、家庭装修消费市场需求、智能家电消费市场需求等。“地产商要深入预测，测算这些消费市场需求的总规模，以及其对于供应端影响和要求，基于此创新产品和服务。唯有这样，才能真正把握积极主动做转好型，探索出新发展模式。”他谈到。

姚学甲则详细拆解了目前房价的潜在消费市场需求。他预测，从七普统计数据看，目前加装电梯的楼栋占比只有20%，3亿新市民大多数没有拥有产权廉租房，而以广东珠三角为例，7800万人口中一半人租房，而且大部分租在居住体验感较差的城中村。因此，未来围绕居家、社区生活、设施升级换代、二次装修等消费市场需求的潜力还很大。

据姚学甲判断，现阶段比较旺盛的消费市场需求是“中产换房消费市场需求、低收入上车消费市场需求”，因此《行动计划》更多强调租购并举、廉租房保证、公积金等，目的是让3亿新市民、卫星城无房户有能力支付廉租房消费市场需求，先租再买、渐次递进，从而在未来升级到商品房消费市场需求。因此，要让供应匹配消费市场需求，消费市场需求牵引供应，供需才能在高位上平衡，房地产业才能稳定。

同时，姚学甲提醒，老百姓对廉租房消费存在潜力，但收入是关键。因此，要进一步纾困中低收入人群、加强社会保证、完善分配格局，提高居民收入水平，才能实现稳定主要包括廉租房在内的消费，推升内需。

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